Secondo l’uniforme orientamento della giurisprudenza amministrativa, di cui si ha un recente esempio nella Sentenza del Consiglio di Stato n. 6282 del 23.9.2019, chi acquista un’area per la quale era già stata stipulata, in data anteriore all’acquisto, una convenzione urbanistica per la realizzazione di opere di urbanizzazione, è egli stesso tenuto all’adempimento degli obblighi derivanti dalla medesima convenzione.
Ciò trova la propria giustificazione, dal punto di vista giuridico, nel fatto che le obbligazioni derivanti da una convenzione urbanistica siano da classificare come “obbligazioni reali”, altrimenti dette “obbligazioni propter rem”: esse, cioè, seguono il bene su cui sono apposte, gravando sui soggetti che, di volta in volta, acquisiscano la proprietà del medesimo. Pertanto, se ad esempio la convenzione originariamente prevedeva il pagamento di oneri di urbanizzazione, o la costituzione di servitù di uso pubblico su determinate aree, o la cessione a titolo gratuito di aree al Comune, detti oneri devono essere adempiuti dall’acquirente dell’area oggetto di convenzione tanto quanto essi dovevano essere adempiuti dal soggetto proprietario dell’area al momento della stipula della stessa.
La ratio su cui si fonda l’orientamento giurisprudenziale in esame è il seguente: le convenzioni urbanistiche hanno la funzione specifica di garantire che l’edificazione del territorio sia accompagnata tanto da un livello minimo di dotazione di infrastrutture pubbliche, quanto da un equilibrio nell’inserimento nel contesto di zona, in maniera tale da garantire in ogni caso “la normale qualità del vivere in un aggregato urbano discrezionalmente e razionalmente individuato dall’autorità preposta alla gestione del territorio”.
Le convenzioni urbanistiche sono quindi finalizzate, oltre che alla realizzazione di interessi di tipo privatistico, anche alla realizzazione dell’interesse pubblico al corretto assetto del territorio, ed in tale ottica devono essere interpretate le obbligazioni da esse derivanti.
Vi è però un’importante eccezione al carattere di obbligazione reale, o propter rem, dei vincoli derivanti da convenzione urbanistica, che è stata messa in luce in ambito civilistico con alcune pronunce della Corte di Cassazione (Cass., n. 12571/2002 e n. 16401/2013) nei seguenti termini: è conferita all’acquirente di un’area sottoposta a convenzione la possibilità, una volta eseguite le opere di urbanizzazione ivi previste, di rivalersi dell’esborso sostenuto nei confronti dei successivi proprietari dell’area medesima. Tale possibilità, però, è attribuita solo in presenza di un’espressa pattuizione tra alienante ed acquirente dell’area vincolata; i Giudici Supremi, cioè, hanno ritenuto di poter legittimare una deroga al carattere reale delle obbligazioni convenzionali in virtù di una manifestazione di autonomia negoziale tra privati, in quanto essa comunque non ostacola il soddisfacimento dell’interesse pubblico posto alla base del sistema delle convenzioni urbanistiche.